Seit dem 01. Januar 2011 gelten aufgrund des Jahressteuergesetzes 2010 neue Bestimmungen für den Vorsteuerabzug von Immobilien, die ein Unternehmer gleichzeitig unternehmerisch und privat nutzt. Über die Neuregelung berichtet die Augsburger Steuerkanzlei Heim.

Aus Sicht des Fiskus liegt eine gemischte Nutzung vor, sobald ein Unternehmer seine Immobilien wenigstens teilweise außerhalb des unternehmerischen Zusammenhanges für private Interessen verwendet. Die weitverbreitete Einordnung der gesamten Gebäudenutzung in den unternehmerischen Bereich bot dem Unternehmer bis zu den jüngst in Kraft getretenen Regelungsänderungen die Gelegenheit zu einem vollen Vorabsteuerabzug. In dessen Rahmen wurden private Nutzungsanteile erst zeitlich versetzt über die Umsatzsteuer steuerwirksam, woraus positive Liquiditäts- und Zinseffekte resultierten.

Die nun gültigen Bestimmungen zum Vorsteuerabzug stellen es den Steuerpflichtigen unverändert frei, Gebäude mit gemischter Nutzung vollständig dem Unternehmen zuzurechnen oder die Nutzungen getrennt auszuweisen. Von der Zuordnungsentscheidung sollte der Unternehmer die Finanzverwaltung in jedem Fall zügig, spätestens, wenn er die Immobilie erworben oder ihre Herstellung abgeschlossen hat, schriftlich unterrichten. Versäumt er dies, kann es bei der nachträglichen Ausdehnung unternehmerischer Nutzungen sowie Gebäudeerweiterungen zu steuerlichen Benachteiligungen kommen.

Der bis zum 31. Dezember 2010 anwendbare komplette Vorsteuerabzug unternehmerisch zugerechneter Immobilien wurde durch das Jahressteuergesetz 2010 erheblich eingeschränkt. Seit dem 01. Januar 2011 dürfen grund- und gebäudebezogene Investitionen nur noch ihrem tatsächlich unternehmerisch bedingten Umfang von der Vorsteuer abgezogen werden. Gleichzeitig wurden allerdings private Nutzungsanteile, die dem Unternehmen zugerechnet werden, von der Belastung durch die Umsatzsteuer befreit.

Die Neuregelung des Vorsteuerabzugs gilt ausschließlich für Immobilien und deren Bestandteile, die umsatzsteuerrechtlich dem unternehmerischen Gebäude zugerechnet werden. Beispielsweise unterliegen Photovoltaikanlagen, auch wenn sie mit dem Dach des unternehmerischen Gebäudes verbunden sind, nicht den neuen Bestimmungen.

Haben Unternehmer vor Inkrafttreten des Jahressteuergesetzes 2010 per rechtskräftigem Vertrag die Herstellung oder den Erwerb von Gebäuden und Grundstücken verfügt, erlangen die Neuregelungen keine nachträgliche Wirksamkeit.

Für umfassende Informationen zu den Auswirkungen des Jahressteuergesetzes 2010 auf die Interessen und steuerlichen Verpflichtungen von Unternehmern stehen die Steuerexperten der Augsburger Kanzlei Heim jederzeit gerne bereit.

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