Anlässlich der aktuellen Entscheidung des BGH zur erleichterten Kündigung von Mietverhältnissen durch den Vermieter berichten die Nürnberger Mietrechtsexperten der Anwaltskanzlei Päch & Päch über das vermieterseitige Sonderkündigungsrecht des § 573a Abs. 1 BGB.

Der Gesetzgeber räumt dem Vermieter eines Gebäudes mit nicht mehr als zwei Wohnungen in § 573a Abs. 1 BGB ein Recht zur erleichterten Kündigung ein. Im Gegensatz zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 573 BGB bedarf die Ausübung dieses Sonderkündungsrechtes keines berechtigten Interesses des Vermieters. Der Kündigungsschutz betroffener Mieter wird dementsprechend erheblich eingeschränkt, woran auch eine um drei Monate verlängerte Kündigungsfrist nicht viel ändert.

Das Anwendungsgebiet des Sonderkündigungsrechtes aus § 573a BGB beschränkt sich ausdrücklich auf die ordentliche Kündigung. Schließt die vertragliche Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter, wie im Falle der meisten befristeten Mietverträge, eine ordentliche Kündigung aus, gilt dies auch für die erleichterte Kündigung.

Die Berechtigung zur Sonderkündigung gemäß § 573a Abs. 1 BGB ist daran gebunden, dass sich in einem Gebäude nicht mehr als zwei Wohnungen befinden, von denen eine vom Vermieter selbst bewohnt wird.  Juristischen Personen und ihren Organen, die als Vermieter auftreten, wird das Sonderkündigungsrecht ebenso verwehrt, wie Vermietern, die nicht gleichzeitig Eigentümer des fraglichen Gebäudes sind.

Entschließt sich der Vermieter, eine Sonderkündigung gemäß  § 573a  Abs. 1 BGB auszusprechen, muss er dies dem Mieter im Kündigungsschreiben ausdrücklich mitteilen, der seinerseits der Kündigung beim Vorliegen von Härtgründen gemäß § 574 BGB widersprechen darf.

Wie bedeutsam die Aufteilung und Nutzung eines Gebäudes für die Begründung des vermieterseitigen Sonderkündigungsrechtes ist, zeigen zwei Urteile des Bundesgerichtshofes.

Die bereits eingangs angesprochene aktuelle Entscheidung des BGH vom 17.11. 2010 (BGH VIII ZR 90/10) befasste sich mit der Sonderkündigung durch den Vermieter eines Gebäudes mit drei Wohnungen. Der Vermieter bewohnte zwei der Wohnungen und wollte das Mietverhältnis mit dem verbleibenden Wohnungsmieter unter Anwendung des § 573a Abs. 1 BGB kündigen. Der 8. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs erklärte die Kündigung mit der Begründung für ungültig, die Nutzung zweier Wohneinheiten durch den Vermieter ändere nichts daran, dass es in dem betroffenen Gebäude drei Wohnungen gäbe. Somit sei der Anwendungsbereich des § 573 a BGB nicht eröffnet und eine erleichterte Kündigung käme nicht in Frage.

In einem früheren Urteil vom 25.06.2008 (BGH VIII ZR 307/07 ) bejahte der Bundesgerichtshof hingegen ein Sonderkündigungsrecht des Vermieters für ein Gebäude, das zwei Wohneinheiten und zusätzlich gewerbliche Räume enthielt. Gewerblich genutzte Räume sind diesem Urteil zufolge nicht zu den Wohnungen im Sinne des § 573a Abs. 1 BGB zu zählen, wenn sie bei Abschluss des gekündigten Mietvertrages nicht als Wohnraum verwendet werden.

Ob die individuelle Nutzung eines Gebäudes den Bedingungen des § 573a Abs.1 BGB entspricht, ist nicht immer leicht ersichtlich. Aus diesem Grund sollten Betroffene die professionelle Rechtsberatung eines Mietrechtsexperten in Anspruch nehmen und sich Klarheit über ihre rechtlichen Möglichkeiten verschaffen. Die Rechtsexperten der Nürnberger Kanzlei Päch & Päch bieten ihren Mandanten in diesem Zusammenhang seit vielen Jahren verlässlichen Ratschlag und kompetente Vertretung in allen mietrechtlichen Belangen.

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