Nutzt ein Unternehmer Immobilien sowohl privat als auch unternehmerisch, darf er sie steuerrechtlich komplett dem Unternehmen zurechnen. Hierdurch profitiert er von einem Vorsteuerabzug auf Anschaffungs- und Herstellungskosten der Immobilie.  Der Mannheimer Steuerberater Jürgen-Dieter Körnig informiert über die Gültigkeit der Regelung für Anbauten.

Aktuelle gesetzliche Regelungen erlauben es jedem Unternehmer, sich Umsatzsteuern, die aufgrund der Herstellung oder Anschaffung eines Hauses anfallen, als Vorsteuer in voller Höhe von der Finanzverwaltung ersetzen zu lassen. Dies gilt sogar in dem Fall, dass 90 Prozent der Immobiliennutzung auf seinen privaten Lebensbereich entfallen. Wird das Haus gänzlich dem Unternehmensvermögen zugerechnet, müssen private Nutzungsanteile als Eigenverbrauch über einen Zeitraum von zehn Jahren mit der jährlichen Umsatzsteuer abgegolten werden.

Für Selbstständige, die ihre Geschäfts- und Wohnräume im selben Haus unterhalten, ergibt sich aus dieser Regelung eine interessante finanzielle Gestaltungsmöglichkeit. Die komplette Zurechnung des Hauses zum Unternehmen verschafft dem Unternehmer eine hohe Steuererstattung, die er innerhalb von 10 Jahren allmählich mit der Umsatzsteuer zurückzahlt. In der Investitionsphase seines Unternehmens erhöht der finanzielle Startvorteil die Liquidität und ermöglicht Investitionen, deren Zinseszinseffekte über den Zeitablauf auch unter Einbezug der resultierenden Umsatzsteuerzahlungen gewinnbringend wirken.

Die steuerrechtliche Zuordnung gemischt genutzter Immobilien ist der Finanzverwaltung zeitig, spätestens zum Zeitpunkt des Erwerbs oder der Herstellung, mitzuteilen. Im Falle der nachträglichen Erweiterung fraglicher Immobilien unterliegen die Zuordnungsmöglichkeiten des Unternehmers aus diesem Grund deutlichen Einschränkungen. Die steuerliche Bewertung seiner Gebäude darf im Nachhinein nicht abgeändert werden. Wird die Entscheidung zur Errichtung eines Anbaus getroffen, unterliegt dieser automatisch derselben Zuordnung wie das Gebäude, mit dem er untrennbar verbunden ist. Der geschilderte Vorsteuerabzug kommt somit nur unter der Bedingung in Frage, dass bereits für das Hauptgebäude ein vollständiger Einbezug in das Unternehmensvermögen bestimmt wurde.

Unterliegt die betroffene Altimmobilie der getrennten steuerlichen Bewertung privat und gewerblich genutzter Anteile, folgen alle nachträglich errichteten, räumlich nicht von ihr abgrenzbaren, Flächen automatisch denselben Bewertungsregeln.

Die Umsetzung des Jahressteuergesetzes 2010 reformiert die Vorsteuerabzugsfähigkeit von gemischt genutzter Immobilien und Grundstücke dahingehend, dass ab dem 1. Januar 2011 ausschließlich Immobilien- und Grundstücksinvestitionen vorsteuerabzugsfähig sind, die tatsächlich unternehmerisch genutzt werden. Im Gegenzug entfällt die Umsatzsteuer für privat genutzte Anteile.

Unternehmer oder selbstständige Personen sollten daher noch im Jahr 2010 einen Bauantrag stellen, sofern sie von den geschilderten Liquiditäts- und Zinseszinsvorteilen profitieren wollen.

Angesichts der erheblichen finanziellen und rechtlichen Folgen der steuerlichen Zuordnung gemischt genutzter Immobilien und Grundstücke sollte die unternehmerische Entscheidungsfindung in jedem Fall von einer professionellen Steuerberatung geleitet werden.

Seit vielen Jahren bringt Steuerberater Jürgen Dieter-Körnig seinen reichhaltigen Erfahrungsschatz in der optimalen Verwirklichung von steuerlichen und finanziellen Mandanteninteressen zum Ausdruck. Mit Rat und Tat steht er sowohl Privatpersonen als auch Unternehmern und Selbstständigen jederzeit gerne zur Seite.

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