Die Mietkaution ist Bestandteil der meisten Mietverträge. Aus aktuellem Anlass informieren die Mietrechtsexperten der Nürnberger Kanzlei Päch & Päch. über ihre rechtlichen Grundlagen sowie über die Rechte und Pflichten der Mieter und Vermieter in Bezug auf die Mietkaution.

Die rechtliche Ausgestaltung der Mietkaution erfolgt in § 551 BGB. Sie stellt eine Sicherheitsleistung des Mieters an den Vermieter dar und dient dem Zweck, ihn für den Fall abzusichern, dass der Mieter seinen, aus dem Mietvertrag hervorgehenden, Verpflichtungen, insbesondere der Pflicht zu Mietzahlung, nicht nachkommt.

Die Mietkaution ist vertraglich zwischen den Parteien des Mietvertrages zu vereinbaren und ergibt sich im Gegensatz zu der Pflicht, den Mietzins zu begleichen, nicht automatisch aus der Natur des Mietvertrages.

§ 551 Abs. I BGB begrenzt den Umfang der Mietkaution auf maximal drei Nettomonatsmieten, in die Nebenkosten nicht einfließen. Sofern das Mietobjekt zu einem, die Nebenkosten enthaltenen, pauschalen Mietzins vermietet wird, ist der Nebenkostenanteil für die Bestimmung der maximalen Kaution aus der Miete herauszurechnen. Ausdrückliche vertragliche Bestimmungen, die eine Erhöhung der Kaution bei einer Mieterhöhung bewirken, sind wirksam. Allerdings entsprechen sie weder dem ursprünglichen Willen des Gesetzgebers noch dem Standpunkt der Rechtsprechung und Rechtswissenschaft.

Die Zahlungsmodalitäten der Mietkaution werden in den §§ 551 Abs. II, Abs. III BGB geregelt. Der Mieter darf die Kaution in drei gleichen, aufeinanderfolgenden Monatsraten, beginnend mit dem ersten Mietsmonat, zahlen. Die Leistung gilt als erbracht, sobald der Vermieter den fraglichen Geldbetrag erhält.

Aus Sicherheitsgründen ist jedem Mieter anzuraten, den Beleg über die Zahlung der Mietkaution gut aufzubewahren. Im Falle einer Barzahlung sollte unbedingt eine Quittung vom Vermieter verlangt werden.

Die Mietkaution dient als Sicherheitshinterlegung des Mieters nicht dem allgemeinen Lebensunterhalt des Vermieters. Aus diesem Grund verpflichtet ihn § 551 Abs. III BGB, den Betrag getrennt von seinem sonstigen Vermögen bei einer Bank zu den, für eine Spareinlage mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen, Zinssätzen anzulegen. Seit der Mietrechtsreform vom 01. September 2001 ist die Vereinbarung anderer Anlageformen für die Kaution zulässig. Unabhängig von der Anlageart der Kaution, erhöhen ihre Erträge die Sicherheit und stehen dem Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses zu.

Die verzinsliche Anlage der Mietkaution muss vom Vermieter ohne Verzug vorgenommen werden, andernfalls kommt dem Mieter ein Schadensersatzanspruch aus entstandenen Zinsverlusten zu. Von der Pflicht zur Verzinsung nimmt § 551 Abs. III Kautionsleistungen für Wohnräume in Jugend- und Studentenwohnheimen aus.

Die getrennte Anlage soll den Mieter vor einer Insolvenz des Vermieters und der zweckentfremdeten Verwendung seiner Sicherheitsleistung schützen. Er ist nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 13.10.2010 berechtigt, die Zahlung der Mietkaution so lange verweigern, bis der Vermieter den Nachweis dafür erbringt, die Sicherheitsleistung insolvenzsicher anzulegen.

Der Zweck der Mietkaution liegt darin, den Vermieter gegen Pflichtverletzungen des Mieters abzusichern. Kommt es etwa zum Mietzahlungsrückstand, darf der Vermieter seinen Anspruch aus der Kaution befriedigen. Der Mieter ist in diesem Fall verpflichtet, die Mietkaution wieder auf den ursprünglichen Betrag aufzustocken.

Der Mieter hat einen Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution. Der Vermieter muss seiner Rückzahlungsverpflichtung jedoch erst nachkommen, wenn er abschließend geprüft hat, ob er über, zur Aufrechnung berechtigende, Ansprüche gegen den Mieter verfügt. Die Rechtsprechung lehnt die zeitliche Festlegung dieser sogenannten "Überlegungsfrist" zugunsten einer Einzelfallbetrachtung ab. Sofern keine offenen Ansprüche des Vermieters bestehen, die ihn berechtigen, die Kaution einzubehalten, sollte eine Frist von drei bis maximal sechs Monaten hinreichen. Hat er keinen Anlass für eine Überlegungsfrist, ist die Kaution schneller zurückzuzahlen.

Bestehen aufseiten des Mieters oder Vermieters rechtliche Zweifel und Konflikte im Zusammenhang mit der Mietkaution, sollten sie nicht eigenmächtig handeln. Eine professionelle Rechtsberatung und -vertretung schafft Klarheit über mögliche rechtskonforme Handlungsoptionen. 

Die langjährig erfahrenen Mietrechtsexperten der Nürnberger Kanzlei Päch & Päch stehen hierfür gerne jederzeit zur Verfügung.

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