Im Zusammenhang mit Änderungen, die im Rahmen des Jahressteuergesetztes 2010 beschlossenen wurden, wird auch der Vorsteuerabzug für gemischt genutzte Gebäude neu geregelt. Der Essener Steuerberater Michael Forschner berichtet über die für Unternehmer bedeutsame Veränderung.

Aus steuerlicher Sicht werden gemischt genutzte Grundstücke und Gebäude sowohl für unternehmerische Zwecke genutzt, als auch für solche, die außerhalb der unternehmerischen Betätigung liegen oder den privaten Bedürfnissen der Mitarbeiter dienen.

Die derzeitige steuerliche Behandlung von Gebäuden, die sowohl privat als auch unternehmerisch genutzt werden, bewertet sie als komplett dem Unternehmensvermögen zugehörig. Dies hat den positiven Effekt, dass die Vorsteuern aus den Herstellungskosten sowie den laufenden Aufwendungen in vollem Umfang abgezogen werden dürfen. Die Nutzung des privaten Teils des gemischt genutzten Gebäudes unterliegt jedoch der Umsatzsteuer.

Der Steuerpflichtige erhält aufgrund dieser Bewertung einen signifikanten Vorteil bezüglich seiner Liquidität. Für die Anschaffung oder Erbauung des gemischt genutzten Gebäudes gelangt der Unternehmer in den Genuss des vollen Vorsteuerabzugs, den er im Verlauf eines zehnjährigen Zeitraums durch die Besteuerung seiner privaten Nutzungsanteile zurückzahlt. Die möglichen Zinseffekte machen dieses steuerliche Bewertungsverfahren für den Unternehmer profitabel.

Das Jahressteuergesetz 2010 führt zur Neuregelung des Vorsteuerabzugs gemischt genutzter Gebäude und Grundstücke. Der Unternehmer hat dementsprechend auch weiterhin das Recht ihrer vollumfänglichen Zuordnung zum Unternehmen. Die Entscheidung über die Grundstückszuordnung sollte dem Finanzamt vorsorglich in Schriftform mitgeteilt werden. Andernfalls könnten bei einer später folgenden Erweiterung unternehmerischer Nutzungen des Grundstückes Nachteile entstehen.

Die eigentliche steuerrechtlichte Neuerung besteht darin, dass ab dem 1. Januar 2011 kein Vorsteuerabzug für grundstücksbezogene Leistungen mehr vorgenommen werden darf, die nicht auf die unternehmerische Verwendung des Grundstückes zurückzuführen sind. Die Regelung gilt ebenso für Immobilien des Unternehmers auf fremden Grundstücken. Ausgenommen sind jene Elemente, die in der umsatzsteuerlichen Beurteilung nicht als Teil von Gebäuden und Grundstücken bewertet werden, zum Beispiel Photovoltaikanlagen.

Die Änderungen des Vorsteuerabzugs gelten weiterhin nicht für die Kosten der Anschaffung und Herstellung von wirtschaftlichen Gütern, falls deren Erwerb oder Produktion auf einem Vertrag beruht, der vor dem 1.Januar 2011 rechtswirksam abgeschlossen wurde. Für Immobilien, die einer Baugenehmigung bedürfen, wird in diesem Kontext das Datum des Bauantrages als relevantes Herstellungsdatum gewertet. Die genannten Wirksamkeitseinschränkungen der Vorsteuerreform sollen allen Unternehmern rechtliche Sicherheit garantieren, die, dem bis Ende 2010 gültigen Steuerrecht folgend, einen vollen Vorsteuerabzug gemischt genutzter Grundstücke gewählt haben.

Aufgrund der finanziellen Auswirkungen der Zuordnung gemischt genutzter Grundstücke ist jedem Unternehmer dringend anzuraten, derartige Entscheidungen in Zusammenarbeit mit einem erfahrenen Steuerexperten zu treffen, um eine effektive, wunschgemäße Lösung seiner Anliegen zu sicherzustellen.

Langjährige Praxiserfahrung im Management und allen Bereichen der Steuerpraxis ermöglicht es Steuerberater Michael Forschner, seine Mandanten in allen Steuerfragen auf aktuellstem Stand zu beraten und ihre finanziellen Möglichkeiten nachhaltig zu optimieren. Weitere Informationen und wertvolle Ratschläge zu allen Steuerthemen vermitteln er und sein engagiertes Mitarbeiterteam jederzeit gerne.

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