Die häufigste Begründung der Kündigung von Mietverhältnissen ist der Eigenbedarf des Vermieters. Dieser bedeutende Kündigungsgrund liegt gemäß § 573 Abs. 2  Satz 2  BGB vor, wenn der Vermieter die vermieteten Räume als Wohnung für sich, Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Die Mietrechtsexperten der Nürnberger Anwaltskanzlei Päch & Päch erklären die Bedeutung dieser Regelung für die Gültigkeit der Eigenbedarfskündigung.

Der zur Kündung berechtigende Eigenbedarf zeichnet sich dadurch aus, dass der Vermieter die vermieteten Räumlichkeiten zu Wohnzwecken für sich selbst, ein Familienmitglied oder seinem Hausstand zugehörige Personen, etwa Bedienstete oder Pflegekräfte, benötigt. Der Kreis der Familiengehörigen, die einen Eigenbedarf begründen, ist hierbei nicht beliebig auszudehnen. In aller Regel beschränkt er sich auf Eltern, Geschwister, Kinder oder Enkel des Vermieters. In Ausnahmefällen ist bei dem Bestehen besonders ausgeprägter sozialer Kontakte eine Erweiterung des berechtigenden Personenkreises auf entferntere Verwandte zulässig. Dies wird jedoch von der deutschen Rechtsprechung nicht einheitlich beurteilt.

Weiterhin muss der Vermieter vernünftige, nachvollziehbare Gründe dafür haben, dass er oder die genannten Personen die vermieteten Räume als Wohnung nutzen wollen. Es reicht keineswegs aus, sich nur zu wünschen, in der eigenen Immobilie zu wohnen. Hingegen wäre einem Eigenbedarf zuzustimmen, wenn der Vermieter die fraglichen Wohnräume als seinen Altersruhesitz verwenden will. Kommt es zum Rechtsstreit, wird dieser wichtige Aspekt im Rahmen einer Einzelfallbetrachtung entschieden.

Der Eigenbedarf ist in der schriftlichen Kündigung ausführlich zu begründen. Insbesondere muss der Vermieter ausführen, für wen die Wohnung nach der Kündigung bestimmt sein soll und aufgrund welcher Gegebenheiten dieser ein schützenswertes Interesse an den Wohnräumen hat.

Ein Eigenbedarf darf ferner nur dann geltend gemacht werden, wenn er zum Zeitpunkt der Kündigung bereits besteht und während der Kündigungsfrist sowie eines etwaigen Rechtsstreits erhalten bleibt. Entfällt seine Begründung innerhalb dieses Zeitraums, hat der Vermieter den Mieter hierüber in Kenntnis zu setzten und die Kündigung wird automatisch unwirksam.

Die Kündigung aus Eigenbedarf kann aus verschiedenen Gründen unbegründet und damit unzulässig sein.

Die erste Fallgruppe unzulässiger Eigenbedarfskündigungen sind jene, bei denen bereits die Geltendmachung des Eigenbedarfs eine rechtsmissbräuchliche Handlung darstellt. Dies ist dann der Fall, wenn es grob unbillig, also dem Mieter unzumutbar wäre, würde sich der Vermieter auf den Eigenbedarf berufen dürfen.

Eine solche Unbilligkeit liegt beispielsweise vor, wenn dem Vermieter bereits bei Abschluss des Mietvertrages vorhersehbar war, dass der Eigenbedarfsfall eintreten würde, er den Mieter jedoch nicht hierauf hinwies. Liegen zwischen dem Einzug des Mieters und der Eigenbedarfskündigung weniger als fünf Jahre, so ist die Berufung auf den Eigenbedarf in diesem Fall rechtsmissbräuchlich.

Weiterhin kann die Argumentation mit einem Eigenbedarf rechtsmissbräuchlich sein, falls der Vermieter diesen ohne größeren Aufwand in anderer Weise erfüllen kann, etwa indem er eine andere verfügbare Wohnung nutzt, die frei steht.

Grob unbillig könnte die Eigenbedarfskündigung zudem sein, falls der Vermieter mit einem erheblich überhöhten Bedarf an Wohnfläche oder einer nur vorübergehenden Dauer des Eigenbedarfs argumentiert. In beiden Fällen kommt es darauf an, ob er dem Gericht vernünftige und nachvollziehbare Gründe für sein Begehren glaubhaft darlegen kann.

Die Kündigung aufgrund von Eigenbedarf ist ferner ungültig, sofern der Vermieter in der gekündigten Wohnung den von ihm dargelegten Nutzungsbedarf nicht erfüllen kann oder wenn in einer Einzelfallabwägung überwiegende soziale Gründe den Eigenbedarf ausschließen.

Letztlich ist eine entsprechende Kündigung grundsätzlich unwirksam, wenn sie auf unwahren Angaben des Vermieters beruht. Täuscht er den Kündigungsgrund bewusst vor, ist er gegenüber dem Mieter zum Schadensersatz verpflichtet.

Die Beurteilung des Eigenbedarfsarguments beruht grundsätzlich auf einer gerichtlichen Einzelfallabwägung. Um die Argumentation erfolgreich begründen oder widerlegen zu können, ist es ratsam, auf die Erfahrung eines professionellen Rechtsexperten zurückzugreifen.

Die Nürnberger Mietrechtsexperten der Kanzlei Päch & Päch bieten ihren Mandanten in allen mietrechtlichen Fragestellungen gerne professionellen Rat und Hilfe in der Durchsetzung ihrer Interessen.

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