Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs folgte am 16.06.2010 in einem lange erwarteten Urteil der vorinstanzlichen Rechtsprechung und gestattete die Verwendung einfacher Mietspiegel als Orientierungspunkt für Mieterhöhungen (BGH VIII ZR 99/09). Die Mietrechtexperten der Kanzlei Päch & Päch in Nürnberg informieren über diese bedeutsame Entscheidung des BGH.

Zu entscheiden war über die Klage eines Mieters aus dem baden-württembergischen Backnang. Er hatte gegen eine monatliche Mieterhöhung von 76 Euro geklagt, die vom Vermieter auf Grundlage des einfachen Mietspiegels der Nachbargemeinde Schorndorf geltend gemacht wurde.

Der Kläger argumentierte, der einfache Mietspiegel sei nicht ordnungsmäßig zustande gekommen und die Mieterhöhung folglich rechtswidrig. Diese Argumentation scheiterte bereits in den Vorinstanzen. Sie hatten die Rechtmäßigkeit der Mieterhöhung, nach der Überprüfung des umstrittenen Mietspiegels durch einen Gutachter, festgestellt. Er war zu dem Ergebnis gelangt, die fragliche Nachbarstadt und Backnang hätten vergleichbare infrastrukturelle Eigenschaften und wären somit vergleichbar.

Die Vorinstanzen des Bundesgerichtshofs bestätigten die umstrittene Mieterhöhung unter Berücksichtigung des vorliegenden Gutachtens als den örtlichen Verhältnissen angemessen.

Daraufhin strebte der Kläger eine Revision des Urteils vor dem Bundesgerichtshof an.

Der VIII. Zivilsenat des BGH wies die Revision des Klägers ab und entschied in seinem Grundsatzurteil über die Verwendbarkeit des sogenannten einfachen Mietspiegels als Grundlage für Mieterhöhungen. Er gelangte zu dem Schluss, der einfache Mietspiegel könne die alleinige Grundlage der gerichtlichen Bestimmung örtlicher Vergleichsmieten sein. Dies gelte auch dann, wenn er, wie im fraglichen Streitfall, nicht von einer Gemeinde, sondern gemeinsam von Interessenverbänden der Mieter und Vermieter erstellt worden sei. Dem qualifizierten Mietspiegel komme jedoch, so der BGH, aufgrund seiner Erstellung gemäß wissenschaftlicher Kriterien, eine höhere Beweiswirkung zu. Verglichen mit dem qualifizierten Mietspiegel habe die einfache Variante eine Indizwirkung bei der Vermutung einer ortsüblichen Miete.

Die Indizwirkung des einfachen Mietspiegels müsse vor Gericht überprüft werden, sofern der Mieter einen begründeten Einwand vorbrächte, etwa mangelnde Sachkenntnis bei seiner Entwicklung. Sei die Verlässlichkeit des Mietspiegels unter Berücksichtigung dieser Einwände zweifelhaft, wäre seine Indizwirkung erschüttert. Im fraglichen Streitfall hätte der Mieter aus Backnang nach Ansicht des VIII. Senats des BHG jedoch keine entsprechenden Einwendungen vor, woraus die Zulässigkeit der Mieterhöhung folge.

Das Grundsatzurteil des BGH ermöglicht Gerichten in Mietstreitigkeiten die Verwendung einfacher Mietspiegel zur Entscheidung über die ortsübliche Miethöhe.

Für Mieter bedeutet dies zunächst, dass Mieterhöhungen auch ohne qualifizierten Mietspiegel möglich sind, sofern keine Argumente gegen die Wirksamkeit des einfachen Mietspiegels sprechen. Vermietern ist notfalls die Verwendung des Mietspiegels relevanter Nachbarorte gestattet, wodurch die Mieterhöhung vereinfacht wird.

Allerdings sind Gerichte verpflichtet, berechtigten Zweifeln an der Ortsüblichkeit und Gültigkeit des einfachen Mietspiegels nachzugehen. Zudem können auch Mieter mit Rückgriff auf den Mietspiegel einer Nachbargemeinde ihre Interessen, etwa die Verhinderung einer Mieterhöhung, durchsetzen.

Für weitere Auskünfte und professionelle Rechtsvertretung im Bereich des Mietrechts steht Kanzlei Päch & Päch gerne zur Verfügung.

Mietrecht: Sonnabend ist nicht immer ein Werktag

Der Bundesgerichtshof entschied am 13. Juli 2010, dass für eine fristgemäße Überweisung der Mietzahlung der Samstag nicht als Werktag anzusehen ist (BGH VIII ZR 129/09). Für Mieter ist diese Entscheidung günstig, denn sie verlängert den zur Zahlung verfügbaren Zeitraum. Die Nürnberger Mietrechtsexperten der Anwaltskanzlei Päch & Päch erläutern die aktuelle Entscheidung des Bundesgerichtshofs.

Der BGH hatte in der vorliegenden Befristungsfrage über Revisionsklagen in zwei Fällen zu urteilen, in denen vertraglich vereinbart worden war, dass die Mietzahlung im Voraus spätestens am dritten Werktag jedes Monats zu erfolgen habe. Die vertragliche Regelung entsprach damit dem § 556b Abs.1 BGB vom 1.September 2001.

Beide Mieter waren wegen vorheriger Fristüberschreitungen der Mietzahlung bereits abgemahnt worden als jeweils eine weitere Mietzahlung am Dienstag, dem 5. Tag eines Monats bei den Klägern einging. Daraufhin kündigten sie den Mietern. In den Vorinstanzen hatten die Räumungsklagen der Vermieter, ebenso wie ihre Berufungen keinen Erfolg. Der Bundesgerichtshof traf die Entscheidung, auch ihre Revisionsbegehren abzulehnen.

Er begründete sein Urteil damit, dass der Sonnabend nicht als Werktag im Sinne des § 556b Abs.1 BGB zu bewerten sei.

Diese interessante Entscheidung des VIII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs entstand auf Grundlage der Entstehungsgeschichte der fraglichen Regelung. Ursprünglich sollte der § 556b Abs.1 BGB eine vertraglich häufig getroffene Vereinbarung in unveränderter Form gesetzlich fundieren.

Die Karenzzeit zur Mietzahlung im Umfang von drei Werktagen mildert hierbei die Vorleistungspflicht des Mieters gegenüber dem Vermieter. Ihr Umfang ist bewusst gewählt und muss daher dem Mieter grundsätzlich in vollem Umfang gewährt werden.

Sinn der Karenzzeit ist, dass der Vermieter die Mietzahlung innerhalb von drei Werktagen erhält, wenn der Mieter seine Überweisung am letzten Tag des Monats in Auftrag gibt. So trägt der Gesetzgeber dem Umstand Rechnung, dass der größte Teil der Bevölkerung Lohn und Gehalt an diesem Tag erhält und die Miete per Banküberweisung begleicht. Die Erfahrung zeigt, dass Banküberweisungen in der Regel nicht sofort erfolgen, sondern einige Tage in Anspruch nehmen können. Hieraus folgt die notwendige Karenzzeit von drei Werktagen.

Allerdings waren zum Zeitpunkt der Einführung des § 556b Abs. 1 BGB die regulären Bankgeschäftstage nicht mit den gesetzlichen Werktagen identisch. Gleiches gilt für die Zeit vor und nach Inkrafttreten dieser Bestimmung.

Bankgeschäftstage beinhalten nur die Tage Montag bis Freitag. Würde der Sonnabend in der Fristberechnung des § 556b Abs. 1 BGB zu den Werktagen gezählt, entstände eine Kürzung der effektiven Karenzzeit um einen Tag. Dies würde der beabsichtigten Schutzwirkung der Bestimmung entgegenlaufen. Aus diesem Grund ist der Sonnabend nicht als Werktag im Sinne des § 556b  BGB anzusehen.

Die Fristberechnung im Vertrags- und insbesondere Mietrecht kann ohne fachliche Qualifikation sehr kompliziert sein. Aufgrund der folgenschweren Bedeutung von Fehlern in diesem Bereich ist es lohnenswert, sicherzugehen und einen Rechtsexperten zu Rate zu ziehen. Die Mietrechtsexperten der Anwaltskanzlei Päch & Päch stehen Mandanten in diesen und vielen weiteren Rechtsfragen kompetent zur Seite.

Pressekontakt:

Rechtsanwälte Päch & Päch

Schonhoverstraße 31

90409 Nürnberg

Telefon: 0911 - 56 92 28 -0

Telefax: 0911 - 56 92 28- 27

E-Mail: info@kanzlei-paech.de

Homepage: http://www.kanzlei-paech.de