Die Zulässigkeit der ordentlichen Kündigung von Mietverhältnissen bestimmt sich nach § 573 BGB. Anlässlich eines Urteils des BGH (BGH VIII ZR 155/10) vom 09.02.2011 erläutern die Nürnberger Mietrechtsexperten der Kanzlei Päch & Päch die Grundlagen der Verwertungskündigung.

Im vorliegenden Fall hatte der BGH über die Zulässigkeit der Kündigung eines Mietrechtsverhältnisses zu entscheiden, die der Vermieter vornahm, um eine in seinem Besitz befindliche Wohnsiedlung in weitgehend desolatem Zustand abreißen zu können.

Als Kündigungsgrund berief sich der Vermieter auf § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB, der die ordentliche Kündigung von Mietverhältnissen als Verwertungskündigung gestattet. Voraussetzung ihrer Zulässigkeit ist, dass die Fortführung des Mietverhältnisses zum einen verhindern würde, dass der Vermieter das fragliche Grundstück wirtschaftlich angemessen weiterverwerten kann. Zum andern muss ihm hieraus ein rechtlich beachtenswerter, erheblicher Nachteil entstehen.

Um den notwendigen Schutz des Mieters vor Verwertungskündigungen mit Zweck der Mieterhöhung oder der Erzielung von Veräußerungsgewinnen sicherzustellen, gelten diese Argumente ausdrücklich nicht als relevante erhebliche Nachteile gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB.

Wie bei jeder Kündigung eines Mietvertrages ist die Zulässigkeit der Verwertungskündigung an die Einhaltung der Schriftform gebunden und muss alle für die Kündigung maßgeblichen Ursachen genau aufführen. Nachträgliche Ergänzungen der Kündigungsgründe sind nur zulässig, sofern sie nach Kündigungsausspruch entstanden sind.

Im nun vor dem BGH verhandelten Fall strebte die SAGA Siedlungs-AG, welche sich im Besitz der Hamburger Ried Siedlung befindet, an, diese komplett abzureißen und die frei werdende Fläche mit Neubauten zu bebauen, die moderne Standards erfüllen. Angesichts der schweren baulichen Mängel, welche die, in den 1930er Jahren errichtete, Siedlung aufweist, entschied der Vermieter sich gegen eine Sanierung und sprach die Verwertungskündigung aus, wogegen die Mieterin bis zum BGH klagte.

Der BGH bestätigte in seiner Entscheidung vom 09.02.2011 die Zulässigkeit der umstrittenen Verwertungskündigung. Die geplanten Abrissarbeiten mit folgender Neubebauung beurteilte das Gericht als eine angemessene wirtschaftliche Verwertung im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB, die auf vernunftgesteuerten und nachvollziehbaren Überlegungen beruhe. Weiterhin bejahte der BGH den Eintritt des gesetzlich geforderten erheblichen wirtschaftlichen Nachteils bei Fortsetzung des Mietverhältnisses. Sanierungsmaßnahmen, die zum Erhalt der Wohnung der Mieterin führten, seien nicht in der Lage, einen, heutigen Wohnbedürfnissen entsprechenden, Bauzustand der alten Bauwerke zu erreichen.  

Wie sich im aktuellen Urteil des BGH einmal mehr zeigt, basiert die Zulässigkeit der Kündigung von Mietverhältnissen in der Regel auf einer vom Gericht vorgenommenen Einzelfallabwägung. Um ihre Interessen vor Gericht durchsetzen zu können, empfiehlt sich Mietern und Vermietern im Streitfall daher, eine fachanwaltliche Rechtsberatung in Anspruch zu nehmen.

Die Nürnberger Mietrechtsexperten der Anwaltskanzlei Päch & Päch stehen hierfür jederzeit gerne zur Verfügung.

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