Sofern der Verkäufer einer Eigentumswohnung oder eines Hauses dem Käufer zeitlich begrenzte Garantien über die zu erwartenden Mieteinnahmen gewährt, ist er berechtigt, hierfür im Rahmen seiner Bilanz Rückstellungen zu bilden. Der Mannheimer Steuerberater Jürgen-Dieter Körnig erläutert die Voraussetzung und Grundlagen der Rückstellungsbildung für Mietgarantien.

Durch die Übernahme garantierter Mietleistungen an den Immobilienkäufer entstehen dem Verkäufer zum Stichtag der Bilanz Verbindlichkeiten in Höhe der Differenz zwischen vertraglicher Zusage und tatsächlichen Mieteinnahmen. Um diese abzufedern, kann er eine Rückstellung für ungewisse Verbindlichkeiten in seiner Bilanz bilden.

Die Rückstellungsbildung verfügt in diesem Fall über folgende Voraussetzungen:

• Seitens des Immobilienverkäufers besteht eine auf betrieblichen Gründen basierende Verbindlichkeit ungewisser Höhe gegenüber einer dritten Partei.
• Bestand, Entstehung und Inanspruchnahme der Verbindlichkeit sind wahrscheinlich.
• Die Verbindlichkeit geht auf eine Ursache in der Vergangenheit zurück, wodurch zum Stichtag der Bilanz eine wirtschaftliche Belastung entstanden ist.

Die Ungewissheit der Verbindlichkeit ergibt sich in diesem Fall daraus, dass sie zwar dem Grunde nach bei Vertragsabschluss entsteht, ihr tatsächlicher Umfang zu diesem Zeitpunkt jedoch unbekannt ist.

Die Mieteinnahmengarantie spielt insbesondere beim Immobilienerwerb durch Immobiliengesellschaften, deren Einkünfte aus der Vermietung ihrer Objekte entstehen, eine bedeutende Rolle. Sie senkt deren Risiko und ist dementsprechend eine weitverbreitete Vertragsbedingung im gewerblichen Immobilienhandel.

Für den Immobilienverkäufer ist die Übernahme einer Mietgarantie mit einem Risiko verbunden. Erfüllt das Objekt die entsprechenden Erwartungen, entstehen ihm keine realen Belastungen. Werden hingegen geringere Einnahmen erzielt, muss er diese während der zeitlich eingeschränkten Garantiedauer bis zur vereinbarten Höhe ausgleichen. Durch die Rückstellungsbildung trägt der Verkäufer dafür Sorge, diese ungewisse Verbindlichkeit im Realisierungsfall, mit dem er wirtschaftlich während der gesamten Laufzeit rechnen muss, begleichen zu können. Aufgrund der variablen Natur einer Mietgarantie muss die Rückstellungshöhe zum Bilanzstichtag geschätzt werden.

Angesichts des komplizierten Steuer- und Bilanzrechtes ist allen Immobilienverkäufern, die eine Mietgarantie erwägen, dringend anzuraten, sich vor Vertragsabschluss durch einen Experten darin unterstützen zu lassen, eine steuerlich und wirtschaftlich optimale Ausgestaltung des Immobilienverkaufes vorzunehmen. Der Mannheimer Steuerberater Jürgen-Dieter Körnig hilft seinen Mandanten in diesem Zusammenhang jederzeit gerne weiter.

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