In Deutschland werden Jahr für Jahr zwei bis drei Millionen Mietverträge geschlossen. Angesichts ihrer großen Bedeutung informieren die Nürnberger Mietrechtsexperten der Kanzlei Päch & Päch über die wesentlichen Bestandteile rechtswirksamer Mietverträge.

Die speziellen rechtlichen Grundlagen des deutschen Mietvertrages werden in den §§ 535-580 des Bürgerlichen Gesetzbuches geregelt. Für die Rechtswirksamkeit dieses Vertragstypus ist eine Reihe zwingender Inhaltsvorgaben einzuhalten. Die unumgänglichen Bestandteile jedes Mietvertrages sind die Vertragsparteien, das Mietobjekt, die Miethöhe, die Vertragsdauer sowie der Mietzweck.

Die Mietvertragsparteien

Der Mietvertrag wird als gegenseitiger Vertrag zwischen Vermieter und Mieter geschlossen. Sofern sie geschäftsfähig sind, ist es sowohl natürlichen als auch juristischen Personen erlaubt, die Verpflichtungen einer Vertragspartei zu übernehmen.

Maßgeblich für die Partei des Vermieters ist sein Recht, über die Mietsache zu verfügen. Vermieter und Eigentümer der Mietsache können, müssen aber nicht, identisch sein. Sofern der Vermieter von Seiten des Eigentümers dazu berechtigt wurde, über die Mietsache selbst zu verfügen, darf er sie weitervermieten.

Dem Vermieter steht als weitere Vertragspartei der Mieter gegenüber. Auf ihn wird per Mietvertrag das Gebrauchs- und Nutzungsrecht an der Mietsache übertragen. Sein alleiniges Nutzungsrecht darf der Mieter im Zweifelsfall sowohl Dritten als auch dem Vermieter gegenüber durchsetzen.

Das Mietobjekt

Vertragsgegenstand ist das Verfügungsrecht über ein Mietobjekt. Dementsprechend wichtig ist, dass sich die Vertragsparteien darauf einigen, was genau dem Mietobjekt zugerechnet wird. Ist die vertragliche Regelung nicht detailliert genug, können Probleme, beispielsweise bei der Zugehörigkeit von Keller- und Abstellräumen oder dem Nutzungsrecht an einem Garten entstehen. Ebenfalls problematisch kann sich eine mangelhaft bestimmte Fläche des Mietobjektes auswirken, sofern nach Quadratmetermiete abgerechnet wird. Im Interesse beider Vertragsparteien sollte das Mietobjekt daher detailliert bestimmt werden.

Die Miethöhe

Die Miethöhe stellt den Gegenwert für die Überlassung des Nutzungsrechts am Mietobjekt dar. Als vertragliche Hauptleistung des Mieters muss sie ausdrücklich festgelegt werden. Neben der Höhe sollten auch Zahlungskonditionen, Fälligkeiten und dergleichen im Vertrag enthalten sein, um Unklarheiten von vornherein zu vermeiden.

Die Vertragsdauer

Die Dauer des Mietverhältnisses ist ein wesentlicher Bestandteil des Mietvertrages. Der Vertrag kann sowohl über eine feste Dauer als auch unbefristet geschlossen werden. Zu beachten ist, dass der Mietvertrag bei einer Mietdauer von mehr als einem Jahr in jedem Fall in Schriftform abgeschlossen werden muss.

Seit der Mietrechtsreform im Jahr 2001 ist es nicht mehr gestattet, einen befristeten Mietvertrag über Wohnräume abzuschließen, sofern hierfür keine Begründung vorliegt. Die Befristung des Mietvertrages ist demgegenüber erlaubt, sofern er eine Verlängerungsklausel auf unbestimmte Zeit beinhaltet. In diesem Fall endet das mietvertragliche Verhältnis aufgrund des Vertragswortlautes nur durch eine Kündigung, wodurch die in § 575 Abs. 1 S. 2 verfügte Umwandlung in ein unbefristetes Mietverhältnis nicht zum Tragen kommt. Grundsätzlich gilt, dass dem Wohnungsmieter nur unter besonderen, zeitlich begrenzten Umständen untersagt werden kann, jederzeit innerhalb der gesetzlichen Frist den Vertrag zu kündigen.

Mietzweck

Im Rahmen des Mietvertrages ist zu regeln, welcher Zweck mit der Nutzung der Mietsache verbunden wird. Die meisten Mietverträge sind auf die Überlassung von Wohnraum ausgerichtet, womit ihr Zweck, das Wohnen des Mieters, bereits bestimmt ist. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass der Wohnraum in der Regel für die Benutzung durch eine festgelegte Personenanzahl vermietet wird. Sollen im Zeitverlauf weitere Personen, die nicht im ersten Grad mit dem Mieter verwandt sind, die Wohnung nutzen, ist die Zustimmung des Vermieters einzuholen.

Ähnliches gilt für die Vermietung von Objekten zur gewerblichen Nutzung. Will der Mieter nach einiger Zeit seine gewerbliche Ausrichtung ändern, ist dem Umstand Rechnung zu tragen, dass der Vermieter im Mietvertrag nur der Überlassung des Mietobjektes zur ursprünglichen Nutzung zugestimmt hat.

Bei der Erstellung von Mietverträgen ist eine Reihe von Faktoren zu berücksichtigen, an die sich Vermieter und Mieter für lange Zeit vertraglich binden. Vorgefertigte Mietverträge sind in diesem Kontext hilfreich, um grobe Fehler zu vermeiden. Dennoch sollte der rechtliche Rat von Experten eingeholt werden, um sicherzustellen, dass die, mittels des Mietvertrages verfolgte, Zielsetzung tatsächlich zufriedenstellend und eindeutig geregelt wurde.

Die langjährig erfahrenen Mietrechtsexperten der Nürnberger Anwaltskanzlei Päch & Päch stehen Mietern und Vermietern dabei zur Seite, die ideale rechtliche Lösung ihrer Anliegen zu formulieren und vertraglich umzusetzen. Weiterführende Fragen zu allen Bereichen des deutschen Mietrechts beantworten sie daher jederzeit gerne.

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