Der Bundesgerichtshof hat in einem aktuellen Urteil zur Mietminderung (BGH VIII ZR 223/10) unter Einbezug der Betriebskostenabrechnung Stellung genommen. Die Nürnberger Mietrechtsexperten der Anwaltskanzlei Päch & Päch berichten über die bedeutende Entscheidung.

Das angesprochene Urteil des Bundesgerichtshofes befasste sich insbesondere mit der Frage, ob eine Mietminderung nur auf die Nettokaltmiete oder auch auf die Vorauszahlung der Betriebskosten anrechnen lässt.

Ausgehend von der rechtlichen Grundlage der Mietminderung in § 536 BGB hielt der 8. Senat des Bundesgerichtshofes fest, dass eine gerechtfertigte Mietminderung sich grundsätzlich auf die gesamte Mietleistung einschließlich aller Nebenkosten erstreckt. Im Gegensatz zu den vorinstanzlichen Urteilen gelangte der Bundesgerichtshof hier zu dem Schluss, es sei vollkommen unerheblich, ob der zulässige Gesamtbetrag der Minderung einzig auf die Nettokaltmiete oder auch anteilig auf Betriebskostenvorauszahlungen angerechnet werde. Im Ergebnis seien sich beide Vorgehensweisen rechnerisch gleich.

Aus Sicht des Mieters ist es aus praktischen Gründen meist sinnvoller, den gesamten Minderungsbetrag in monatlicher Form von seiner Nettomietschuld abzuziehen, eine Rechtspflicht, die Mietminderung in dieser Form zu handhaben, existiert allerdings nicht.

Im konkret entschiedenen Streitfall hatte die klagende vermietende Prozesspartei die Mietminderung anteilig mit der Vorauszahlung der Betriebskosten verrechnet und diese ihrerseits mit dem ungekürzten Betriebskostenjahresbetrag verrechnet. Dementsprechend gelangte die Klägerin zu einer Nachforderung ausstehender Betriebskosten.

Wie auch die Vorinstanz versagte der Bundesgerichtshof der Klägerin die geforderte Nachzahlung. Der 8. Zivilsenat führte hierzu aus, die Berechnungsmethode der Klägerin sei fehlerhaft, da sich bei einer anteiligen Verrechnung der Mietminderung mit den Betriebskosten nicht nur die Vorauszahlungssumme, sondern gerade auch die tatsächliche Jahresendsumme entsprechend reduzieren würde. Die Betriebskostenvorauszahlungen des Mieters seien insofern nicht zu beanstanden und Ausdruck der berechtigten Mietminderung.

Für eine möglichst unkomplizierte Gestaltung der zulässigen Mietminderung ist ihr Abzug von der Nettokaltmiete anzuraten. Die anteilige Verrechnung mit den Betriebskosten ist ebenfalls zulässig. Allerdings muss hier beachtet werden, dass sich die Minderung nicht nur auf Vorauszahlungen, sondern auf den tatsächlich anfallenden Jahresbetrag bezieht. Wird eine Mietminderung angestrebt oder soll sie abgewehrt werden, ist in jedem Fall die Konsultation eines mietrechtlich erfahrenen Rechtsbeistandes anzuraten, denn hier handelt es sich um einen sensiblen Eingriff in das Mietverhältnis.

Die Nürnberger Mietrechtsspezialisten der Anwaltskanzlei Päch & Päch stehen für eine professionelle Rechtsberatung zu allen Mietangelegenheiten jederzeit gerne zur Verfügung.

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